Steuern sparen mit Immobilien: AfA, Werbungskosten und Verlustverrechnung

Rund um das Thema Steuern sparen mit Immobilien kursieren viele Halbwahrheiten. Manche Verkäufer suggerieren, eine Immobilie zahle sich quasi von selbst durch Steuerersparnisse. Andere winken ab und sagen, der Steuereffekt werde überschätzt. Beide Einschätzungen greifen zu kurz. Was tatsächlich stimmt, lässt sich nur verstehen, wenn man die drei zentralen steuerlichen Instrumente konkret durchdenkt: die Abschreibung für Abnutzung, die absetzbaren Werbungskosten und die Möglichkeit der Verlustverrechnung.

Die AfA ist das Herzstück der steuerlichen Vorteile für Immobilieninvestoren. Sie ermöglicht, den Gebäudewert einer Immobilie über die Nutzungsdauer steuerlich als Aufwand anzusetzen, ohne dass tatsächlich Geld fließt. Für Wohngebäude, die vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, gilt eine lineare AfA von 2 % pro Jahr. Für Neubauten ab 2023 wurde die AfA auf 3 % angehoben. Bei Denkmalobjekten nach § 7i EStG oder Objekten in Sanierungsgebieten nach § 7h EStG sind erhöhte Abschreibungen möglich, die in den ersten Jahren deutlich über den Standardwerten liegen können.

Wichtig: Die AfA bezieht sich ausschließlich auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises. Grundstücke werden nicht abgeschrieben, weil sie nicht abgenutzt werden. In teuren Lagen, etwa in München oder Ingolstadt, kann der Grundstücksanteil 40 bis 70 Prozent des Gesamtkaufpreises ausmachen. Wer das nicht einrechnet, überschätzt die AfA-Wirkung erheblich. Ein Steuerberater kann dabei helfen, den Gebäudeanteil sachgerecht zu ermitteln und zu begründen, da das Finanzamt diese Aufteilung teils kritisch prüft.

Neben der AfA sind alle echten Ausgaben rund um die vermietete Immobilie als Werbungskosten absetzbar. Das umfasst vor allem Darlehenszinsen, Hausverwaltungskosten, Instandhaltungsmaßnahmen, Versicherungsprämien, Grundsteuer soweit nicht auf Mieter umgelegt, Maklerkosten bei Neuvermietung, Fahrtkosten zur Immobilie sowie Rechts- und Steuerberatungskosten. Die Tilgungsleistung selbst ist nicht absetzbar, wohl aber der darin enthaltene Zinsanteil, und zwar vollständig, solange die Immobilie der Erzielung von Mieteinnahmen dient.

Wenn die Summe aus AfA und Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigt, entsteht ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser Verlust kann mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden, etwa mit einem Gehalt oder gewerblichen Einkünften. Das reduziert die Steuerlast auf die Gesamteinkünfte. Je höher der Grenzsteuersatz, desto stärker wirkt dieser Effekt. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent bedeutet jeder Euro steuerlicher Verlust aus der Immobilie eine Steuerersparnis von 42 Cent.

Ein häufiges Missverständnis ist die Annahme, dass dieser Verlust dauerhaft genutzt werden kann. Das stimmt nur bedingt. Mit fortschreitender Tilgung sinkt der absetzbare Zinsanteil. Gleichzeitig steigen die Mieteinnahmen bei Mieterhöhungen, was den steuerlichen Verlust verkleinert oder sogar in einen Gewinn dreht. Langfristig verschiebt sich die Rechnung also: Was in den ersten Jahren stark steuermindernd wirkt, wird mit der Zeit neutraler. Wer das von Anfang an versteht, plant realistischer.

Für Anleger im Raum Ingolstadt bis München bedeutet das konkret: Steuervorteile sind real und können die Gesamtrendite einer Kapitalanlage substanziell verbessern. Sie sind aber kein Freifahrtschein für überteuerte Kaufpreise. Die steuerliche Wirkung hängt vom persönlichen Grenzsteuersatz, vom richtigen Gebäudeanteil, von der Finanzierungsstruktur und von der Qualität der Buchführung ab. Alle vier Größen sollten vor dem Kauf durchgerechnet werden, am besten gemeinsam mit einem Steuerberater, der Immobilieninvestitionen kennt.

Das Fazit ist nüchtern, aber ermutigend: Steuersparen mit Immobilien funktioniert, wenn man weiß wie. Es setzt voraus, dass das Objekt grundsätzlich wirtschaftlich sinnvoll ist, die Finanzierung gut strukturiert ist und die steuerlichen Instrumente korrekt angewendet werden. Als Hauptargument für eine Investition sollte der Steuereffekt nie stehen. Als relevantes Element der Gesamtrendite kann er jedoch erheblich sein.