Rendite bei Kapitalanlageimmobilien richtig berechnen

Wer eine Kapitalanlageimmobilie prüft, stößt schnell auf Kennzahlen: Kaufpreisfaktor 25, Bruttomietrendite 4 Prozent, Faktor 30. Diese Zahlen klingen präzise, sagen aber allein wenig über die tatsächliche Wirtschaftlichkeit aus. Um eine Immobilie als Kapitalanlage wirklich einschätzen zu können, braucht man das richtige Verständnis der verschiedenen Renditebegriffe und die Fähigkeit, sie sinnvoll miteinander in Beziehung zu setzen.

Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl und wird am häufigsten kommuniziert. Sie setzt die jährlichen Nettokaltmieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis. Ein Objekt für 280.000 Euro mit einer monatlichen Kaltmiete von 900 Euro ergibt eine Jahreskaltmiete von 10.800 Euro und eine Bruttomietrendite von rund 3,86 Prozent. Dieser Wert ist nützlich für schnelle Vergleiche zwischen Objekten, sagt aber wenig über das tatsächliche Ergebnis aus, weil weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten berücksichtigt werden.

Die Nettomietrendite ist realistischer. Sie zieht von den Mieteinnahmen zunächst alle nicht auf Mieter umlegbaren Kosten ab, also vor allem Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage und nicht umlagefähige Betriebskosten. Anschließend setzt sie diesen bereinigten Ertrag ins Verhältnis zur Gesamtinvestition, also Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. In Bayern liegen die Kaufnebenkosten typischerweise bei 8,5 bis 11 Prozent des Kaufpreises, zusammengesetzt aus 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, etwa 1,5 bis 2 Prozent Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls einer Maklerprovision. Diese Nebenkosten reduzieren die Nettomietrendite spürbar gegenüber der Bruttozahl.

Die Eigenkapitalrendite ist die aussagekräftigste Kennzahl für jeden, der mit Fremdkapital kauft. Sie misst, wie viel Rendite auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital erwirtschaftet wird. Durch den Einsatz von Bankdarlehen, also den sogenannten Hebeleffekt oder Leverage, kann die Eigenkapitalrendite deutlich über der Objektrendite liegen. Wer ein Objekt mit einem Eigenkapitalanteil von 25 Prozent finanziert und der Darlehenszins liegt unter der Gesamtrendite des Objekts, verdient auf das eingesetzte Eigenkapital mehr, als die Immobilie allein ohne Hebel erzielen würde. Liegt der Zins jedoch über der Objektrendite, wirkt der Hebel in die andere Richtung und mindert die Eigenkapitalrendite.

Der Kaufpreisfaktor ist das Pendant zur Bruttomietrendite und gibt an, das Wievielfache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis bezahlt wird. Ein Faktor von 25 entspricht einer Bruttomietrendite von 4 Prozent, ein Faktor von 30 entspricht rund 3,3 Prozent. Im Raum Ingolstadt bis München liegen die Kaufpreisfaktoren für Wohnimmobilien je nach Lage und Zustand typischerweise zwischen 22 und 35 und darüber. Ein hoher Faktor ist nicht automatisch schlecht, wenn Wertsteigerungspotenzial, steuerliche Abschreibungsvorteile und Mietpreissteigerungen eingerechnet werden. Ein niedriger Faktor sagt dagegen nicht zwingend etwas Positives aus, wenn Leerstand, hohe Instandhaltungskosten oder schlechte Lage die Kalkulation belasten.

In der Praxis sollte keine dieser Kennzahlen isoliert betrachtet werden. Eine seriöse Kapitalanlageprüfung rechnet alle relevanten Komponenten durch: Kaufpreis, Nebenkosten, Mieteinnahmen, nicht umlegbare Kosten, Finanzierungsaufwand, AfA-Effekt und eine realistische Leerstandsquote von mindestens einem Monat pro Jahr. Wer all das einrechnet, erhält ein Bild, das zwar nüchterner aussieht als die rohe Bruttomietrendite, aber auch belastbarer ist.

Für Anleger im Raum Ingolstadt bis München gilt deshalb: Renditekennzahlen sind Ausgangspunkt, nicht Endpunkt der Analyse. Der Kaufpreisfaktor 25 in Ingolstadt bedeutet etwas anderes als Faktor 25 in einer strukturschwachen Kleinstadt. Wer diese Unterschiede versteht und mit den richtigen Zahlen rechnet, trifft bessere Entscheidungen, nimmt keine bösen Überraschungen mit und verhandelt informierter.