Standort und Lage bei Kapitalanlageimmobilien: Worauf es wirklich ankommt

Lage, Lage, Lage – dieser Satz ist so oft wiederholt worden, dass er kaum noch Erkenntnisgewinn bringt. Was genau mit Lage gemeint ist, bleibt dabei meist vage. Für Eigennutzer bedeutet Lage vor allem: Ich fühle mich wohl, ich mag das Viertel, ich komme gut zur Arbeit. Für Kapitalanleger ist Lage etwas anderes. Sie bedeutet: Wird das Objekt dauerhaft vermietet sein? Wird die Miete mittel- und langfristig steigen? Und lässt sich die Immobilie in zehn Jahren zu einem vernünftigen Preis wieder verkaufen?

Das sind drei verschiedene Fragen, und nicht jede Lage beantwortet alle drei gleich gut. Eine Wohnung in einem begehrten Stadtbezirk kann hervorragende Vermietbarkeit haben, aber aufgrund sehr hoher Kaufpreisfaktoren eine schwache laufende Rendite liefern. Eine Wohnung in einer mittelgroßen Stadt kann stabiler vermietbar sein als erwartet, mit besserer laufender Rendite, aber weniger Wertsteigerungspotenzial. Wer all das differenzieren kann, kauft fundierter.

Ein Grundmissverständnis ist, Makrolage mit Mikrolage gleichzusetzen. Der Name der Stadt sagt wenig darüber aus, ob eine konkrete Wohnung gut vermietbar ist. Eine Wohnung an einer stark befahrenen Ausfallstraße in einem teuren Stadtgebiet kann schlechter vermietbar sein als eine ruhige Wohnung im dritten Stock ohne Aufzug in einem ruhigen Viertel einer mittelgroßen Stadt. Mikrolage umfasst: direkte Nachbarschaft, Lärmbelastung, Erreichbarkeit von Haltestellen, Einkaufsmöglichkeiten in Gehweite, Zustand des Hauses, Qualität des Umfelds und soziale Struktur des Viertels.

Für die Vermietbarkeit sind vor allem folgende Faktoren ausschlaggebend: Nähe zu öffentlichem Nahverkehr, Erreichbarkeit von Arbeitgebern, Grundversorgung in Gehweite, ruhige Wohnlage ohne Lärm und ein Wohnumfeld, in dem die Zielgruppe tatsächlich leben möchte. Wer eine Wohnung für Singles kauft, braucht ein anderes Lageportfolio als wer an Familien vermieten will. Wer an Studierende vermieten möchte, denkt nochmals anders über Anbindung und Umfeld nach. Die Zielgruppe des Mieters sollte von Anfang an in die Standortanalyse einfließen.

Der Wirtschaftsraum zwischen Ingolstadt und München zählt zu den wirtschaftsstärksten und bevölkerungsstabilsten Regionen Deutschlands. Ingolstadt profitiert von einer starken industriellen Basis, einer wachsenden Hochschulregion, unterdurchschnittlicher Arbeitslosigkeit und einer stabilen Kaufkraft. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist in der Stadt hoch, das Mietpreisniveau moderat im Vergleich zu München, aber auf einem Niveau, das ordentliche Renditen ermöglicht. Der Markt ist weniger heiß als München, aber auch stabiler als viele kleinere Märkte in strukturschwächeren Regionen.

München bleibt einer der beständigsten Immobilienmärkte in Deutschland. Die Mietpreise sind hoch, die Nachfrage strukturell stark, und selbst in Korrekturen zeigte der Markt bisher robuste Erholung. Der Nachteil für Kapitalanleger ist der sehr hohe Kaufpreis, der Bruttomietrenditen von 2 bis 3 Prozent und Kaufpreisfaktoren jenseits von 30 erzeugt. Das macht klassische Mietrenditestrategien schwierig, während Wertsteigerungsstrategien bei langen Haltedauern interessanter werden.

Zwischen diesen Polen gibt es eine Reihe von Märkten, die oft unterschätzt werden: Neuburg an der Donau, Pfaffenhofen an der Ilm, Schrobenhausen, Aichach oder kleinere Gemeinden im Landkreis Eichstätt bieten teils attraktivere Einstiegspreise, stabile Mieternachfrage und gute Anbindung an Ingolstadt oder München. Wer dort gute Objekte findet, kann eine günstigere Rendite auf das eingesetzte Kapital erzielen als in den Kernstädten, akzeptiert aber auch ein etwas anderes Risikoprofil beim Wiederverkauf.

Das Fazit ist klar: Lage ist wichtig, aber Lage ist nicht der Name der Stadt. Wer eine Kapitalanlage kauft, sollte die Mikrolage so sorgfältig prüfen wie den Kaufpreis. Wer Zielgruppe, Mikrolage und Markt zusammendenkt, trifft fundierte Entscheidungen. Wer nur auf Stadtname und Baujahr schaut, kauft mit mehr Unsicherheit als nötig.